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楼市三年限购:从单选题到多选题
发布时间:2014-07-08   来源:中国房地产报   作者:马曼雅

甲午年春夏之交,从南到北,由东到西,从先进制造业的南方小城芜湖,到老工业基地的东北重镇沈阳,再到能源地区的呼和浩特,出现了类似的城市场景——房地产去化下滑,房地产生态链发生转折性变化。

对众多市级政府而言,如何实现财政收支平衡仍然是首要考量。这种考量遇到自主调控,发酵出这个夏天最火热的政经议题“放松限购”。

呼和浩特3年楼事

6月4日,距离呼和浩特放松限购14天,张浩还是心里茫然。在买与不卖之间,“有些不好拿定主意。也怕还降价也怕突然又涨价,虽然新闻上说呼和浩特房源够卖5年10年的,可这些谁能说得准,市场毕竟不是静态的”。

与限购有关的事情起于2011年3月31日。这一天,对呼和浩特房地产商、销售公司和买房人来说,是一个难忘的日子。这一天呼和浩特公布了被称为史上最严厉 的抑市政策,即“限购令”:对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭,包括夫妻双方及未成年子女)、非本市户籍居民家庭, 限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

之前的2010年,呼和浩特市地区生产总 值完成1850亿元,同比增长13.5%;地方财政总收入完成241亿元,同比增长20%。2010年全年,呼和浩特全市房地产开发完成投资 1465275万元,与2009年同期相比增长30.06%,占全市固定资产投资的16.65%,占GDP的7.92%。其中住宅完成投资1016466 万元,同比增长36.33%。

3年之后,呼和浩特房地产市场突现销售下滑,去化压顶。安信证券分析数据称,截至今年6月26日,商品住宅销售下滑,呼和浩特市商品住宅期房和现房累计成交面积94.1万平方米,同比下降14.06%,签约套数8463套,同比下降8.37%。

按 安信证券的预估,呼和浩特库存去化压力严峻:可售商品住宅套数12.2万,较2013年同期同比增23.8%。按最近一月的销售套数计算,目前去化周期超 过50个月,远高于其所统计的二线城市平均去化周期15.2个月。此外,前5月呼和浩特新建商品住宅价格同比涨7.4%,略高于二线城市均值6.3%,但 环比连续三个月零增长。同时前5月内蒙古房地产投资同比下降1%,远低于全国的14.7%。

呼和浩特一位项目营销主管告诉记者,在3年有余的限购调控时间里,他们除了从不适应到适应,积极想办法推进销售之外,做得最多的还是“开会,研究政策”。 “研究政策不是为了学习,而是为了找出应对的办法,包括怎么做房贷,有没有什么漏洞可突破。所以,我们非常欢迎限购放松,恢复3年前的样子,那时候房价还 没有现在高呢,每平方米才5000多元。”

呼和浩特某公司营销总监王小莹则告诉记者,“我们看不懂政策、看不懂市场时,就跟随大公司动作,观察它们的做法。因为它们资源雄厚,都在进行市场研究,比如万科,每年花在培训和战略计划的资金,都上亿元,有几家公司能这样做?我们也是互相从折行那里打探消息、信息。”

对此次放松限购,王小莹认为,除了库存阶段性积压和投资下行,土地市场由沸点向下转向趋势也是动因。

来自中国指数研究院数据称,今年上半年全国城市土地出让金同比出现下降,其中北海、昆明、呼和浩特、宁波四城降幅超过50%,土地出让金分化或致部分城市地方土地财政收入现风险。

芜湖之痒背后

距离呼和浩特千里之外的安徽芜湖市,被称为“出台救市政策次数最多的城市”。2012年芜湖传出松绑限购,3天之后被收回,轰动全国。因此,芜湖的一举一动都会吸引更多的关注。

5月26日到6月16日,在不到20天的时间里,芜湖房地产新政频出,先是允许外地调入人员使用住房公积金贷款购房,接着调整刚毕业的大学生即可获得购房安家补助。

芜湖市松绑外地人购房理由很简单:安居,乐业。芜湖市政府为吸引外地人才安定下来,在社会保障、创造就业岗位上做了很多创新:出台了二套房可申请贴息贷款、 外地人在芜湖购买首套房可享受与芜湖户籍市民同等待遇、夫妻双方仅一方在芜湖缴纳公积金的、在查实外地无贷和有还款能力后可比照双方均在芜湖缴纳公积金的 政策计算贷款额度、刚毕业的大学生在芜湖购房就可获得补助等政策措施。在这些政策的背后,是芜湖拥有很多三线城市没有的先进制造业,如汽车等产业,这些产 业及其链条吸引很多受高等教育的产业工人进入,他们是潜在的房地产购买力。

尽管在人才购房方面积极努力,但据芜湖房地产交易网统计显示,全市房屋成交量持续低迷,存销比指标继续恶化,部分未消化的新增供应转化成为库存,使库存创下历史新高。

在3年的限购时间里,与很多城市不一样的是,芜湖保障房建设异军突起,平抑了房价上涨的压力。“芜湖房地产市场调节生态已形成,保障房入市调节能力初显,适时松绑限购并没带来房价多大的反弹,商品房房价已趋于平稳。”一位当地政府人士告诉记者。

2008年至2013年,芜湖市保障房总建设面积673万平方米,13.78万套,保障房总量居全省之首。

合肥学院房地产研究所所长朱德开对记者说,决定一个地方的住房市场主要是供求关系。根据第六次和第五次人口普查比较,芜湖市区每年常住人口约增加6万人,最 近几年平均也在10万人以内。由于商品房可以预售,一般来讲,当年竣工量小于销售量,但芜湖市2012年、2013年,已连续两年竣工量大于销售量,施工 销售比达到6∶1(全省不到5∶1)。芜湖楼市的供应量也逐年增加,芜湖房地产交易网统计数据显示,2008年芜湖市区住宅供应量仅为179.27万平方 米,但到2013年这一数据就增加到261.03万平方米。此外,芜湖市区人口仅为123.8万,却聚集了超过30家房地产开发商,仅仅依靠这些人口无法 消化这些存量。“在这样的供销比情况下,房地产市场出现交易量低、存销比例大、库存高是必然的市场规律,同时这说明芜湖市住房市场供求关系已进入市场自我 调节期。”

“目前很多地区销售不理想,一是因为宏观经济由高速增长阶段进入中低速增长 阶段;二是整个住房市场由短缺时代进入供求总量基本均衡、局部地区相对过剩的时代。”朱德开认为,中央目前已经明确了限购政策要进行“分类指导、分类调 控”,把更多的权力下放给地方政府。限购的目的是为了遏制投资需求,像芜湖市引入保障房建设机制后,市场供求关系发生了变化,当一个地方的投资投机价值不 大的时候,地方政府应该明确限购政策放松,逐步交给市场来调节。这应该是“一道多选题”。

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