空房子变 钱袋子

——湖南省首家农宅改革试点村汤家山村探访

(见湖南日报11月23日13版)

葛辉文 孙玮怿 吴琼敏 周勇军

一条新修的山间小路曲径通幽，一大片平整连片的空地上推土机正在忙碌。周围竹林环抱，绿影浮动，寂静中只有鸟鸣清脆。

这座名叫花溪谷的小山谷，百米外就是319国道，10分钟就可以上高速。有三栋民宿正在动工建设，几年后这里将成为桃花源高端民宿的集中地。

11月11日，桃花源旅游管理区桃花源镇汤家山村、常德市归园居农宅乡村旅游专业合作社理事长张小桃一边向我们介绍，一边感慨：“如果没有推行农宅改革试点，像花溪谷这样集中连片开发民宿几乎是不可能的。”

张小桃所说的“农宅改革”，即湖南省宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”及农宅合作社改革试点。2018年12月26日，汤家山村在全省率先启动这一改革试点工作。

改革进行两年，红利正在释放。随着汤家山村以农村宅基地“三权分置”为基础、以归园居农宅合作社为平台、以“合作社+公司+农户”为主要模式的改革推进，汤家山农家乐和特色民宿正在走向集群化、规模化，一幅村庄美、产业兴的乡村振兴画卷正在徐徐铺开。

良田美景汤家山。 (桃花源旅游管理区供图)

三权分置，抽丝剥茧解“麻纱”

汤家山村紧邻桃花源风景名胜区和桃花源古镇，国道319穿村而过，山水相依，景色宜人。

多年来，由于农民大批外出务工，全村宅基地空置率达10%，空房率高达70%。近几年，由于得天独厚的区位优势和优美环境吸引了不少投资者的眼光，农村闲置房成为了很多投资者眼中的“香饽饽”。

“三权分置前，农户的闲置房只能和投资者私下协商。既引不来好项目，吸引不了大的投资者，又容易扯‘麻纱’。”张小桃告诉笔者，由于缺乏法律保障，矛盾纠纷频出，租户生意不好时容易欠债“跑路”，生意好时农民又会临时要求涨租。

“三权分置”改革，将宅基地资格权由农户享有，房屋使用权按照谁投资、谁受益的原则由投资者享有，使用权由村集体享有。每一项权利都能获得确权颁证的法律保障。这样的利益分配，既保证了村集体和农户收入，又保障了投资者的权益，为筹划项目、引进投资者扫清了障碍，也给村民们吃下了“定心丸”。

2018年12月26日，领到全省第一本“三权分置”不动产权登记证的向建香，把使用权证交给了合作社。

她给我们算了笔账：闲置的旧屋263.68平方米，加上179.7平方米的宅基地，她每年可从合作社获得租金6000多元。像向建香一样，入社成员瞿丕生、刘雨娥等也把自家闲置农宅委托租赁给归园居合作社，签订了10年流转协议。合作社将3户闲置农房出租给市自行车协会、足球协会等，打造青少年活动营地，每年收取租金2万元。

搭建平台， 沉睡农宅“变闲为宝”

在汤家山村采访，随处可见“归园居”的品牌印记。

中午时分，笔者走进标有“归园居”6号的竹林栖闲农庄，小院里停满了车，一楼的大厅里坐满了客人。40多岁的庄主田金娥正忙着煮擂茶、摆压桌，忙得不亦乐乎。

“我是‘归园居’首批入社的经营户。”田金娥告诉笔者，合作社成立后，完成了乡村旅游健身游步道及多条旅游线路的修建改造，同时按“一户一品”的要求，量身为经营户们定制了改造方案，对经营环境和配套基础设施进行了改造升级。杆线入地、统一招牌、统一庭院绿化改造、增加公用WIFI布点……“环境更美，生意更好了。”

汤家山农宅基地改革进程中，常德市归园居农宅乡村旅游专业合作社(以下简称归园居合作社)应运而生。合作社由村民民主选举理事长、理事、监事等，制定合作社章程、宅地流转制度、监督评级机制等一系列的操作办法。目前，自愿入社农户24家，发展入社经营户13家。

按照房屋闲置、建房资格闲置、宅基地闲置三类情况，归园居合作社摸清了全村农宅情况，并建立了农宅动态信息库，查实全村共有闲置房屋16户、闲置建房资格35户、闲置宅基地12户、一户多宅的25户、可复耕的60户，总面积21893平方米。

摸清了农宅“家底”，合作社牵头统筹全村闲置资源，推出三种模式，搭建起公益性质的闲置农宅流转平台，并探索宅基地复垦入市。2019年，合作社整合54户空闲宅基地指标实施土地开发，生成了土地指标入市出让。曾经空置、低收益的农宅，在合作社与投资者的精心装扮下，成为了“聚宝盆”。

鼓励有意愿的农户自主经营。合作社统一开展品牌推广、统一分配客源、统一提供公共服务，鼓励全村原著村民依托自有农宅院落发展民宿、餐饮等，允许返乡下乡人员和当地农民合作，打造健康养生基地、艺术创作中心、田园综合体等乡村旅游特色示范点。

鼓励有资源的农户委托租赁。合作社单独或与专业营运公司、民间资本合作，租赁村内闲置农房，实施标准化改造，规范了标示标牌，做好外观美化和屋内装修，发展休闲度假、养老养生、餐饮住宿等产业。

鼓励有资格的农户集中流转。落实宅基地集体所有权，维护农户依法取得的宅基地使用权，合作社以支付租金的形式统一收储有资质但暂未建房的资格权，由合作社实施集中开发。目前，已明确可流转的建房资格29个，共5660平方米。共流转8户社员闲置宅基地资格，合作社用于集中打造擂茶文化博物馆和花溪谷主题民宿，与农户签订了20年的流转协议，每户村民可获得租金收益4万多元。

整合资源，演活乡村振兴“一台戏”

“汤家山区位优势明显，环境优越，特别适合度假休闲旅游，尤其适合民宿业发展。”已入驻汤家山村的湖南有戏传媒项目主管刘少燕告诉笔者。今年4月8日湖南有戏传媒正式接手汤家山村归园居农宅租赁托管运营项目。湖南有戏传媒是一家旅游营销的专业公司，是张家界多家知名民宿幕后“操盘手”。

目前，围绕汤家山民宿项目的包装、运营已经启动：完成了花溪谷民宿前期规划定位;开通了“桃花源里有个家”的微信公众号，重点推介汤家山的山水资源和民宿产业;制作了专题宣传片在腾讯等视频网站发布……刘少燕说，已有好几批客人来实地洽谈，花溪谷的民宿集群建成后，公司将负责前期的包装、维护、运营。

农宅改革的最终目的，是唤醒沉睡的土地资源，激活乡村发展的内生动力。汤家山村农宅改革的同时，桃花源旅游管理区多方整合政策、资金、力量、市场、利益等资源，为改革试点保驾护航，把乡村振兴大戏唱得愈加精彩。

近两年来，桃花源旅游管理区相继制定了汤家山村新建房、改建房、翻新房管理办法及工作流程，明确农村闲置房屋界定的使用条件、租赁建设条件，规范流转交易的合同条款及合同调解程序;统筹安排农宅改革专项基金，整合村乡村振兴资金，集中财力推进农宅改革项目。实施以奖代投，开展闲置农宅激活示范户评选，对激活闲置农宅成效明显的企业和个人进行奖补;对接农商银行开发全省第一个“农宅贷”金融产品，2020年8月发放了全省第一笔农宅贷资金12万元。

桃花源旅游管理区还推出“共享桃花源”的概念，对接旅行社100多家，定期举办“送客入村”“下乡看房团”“民宿体验营”“乡村美拍赛”等活动。两年来，汤家山村年游客接待量超过10万人次，吸引了200多人回村创业。

“通过农宅改革 ，盘活了闲置资源，吸引了社会资本，村集体经济有了源头活水，村民是最终的受益者。”桃花源旅游管理区党委书记、管委会主任伍彩霞告诉笔者，随着归园居农宅乡村旅游专业合作社的擂茶博物馆和花溪谷民宿集群的建成，汤家山村的发展将步入新台阶。